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あさぎり通信「不動産小口運用商品で節税」

2017.11.06 | お役立ち情報

 おはようございます。
あさぎり会計事務所の税理士の山根です。

 カ-プロスと共に秋風も冷たい今日この頃ですが、体調の方はいかがでしょうか?

 我らがカープも順調に行けば、日本シリ-ズを制し、今日から優勝セ-ルのイメ-ジ
だったのですが予定通り行きませんね!!

 今年も、たくさん球場に足を運ばれたり、テレビ等で応援された方も多いとは思いますが、
3度目の正直を信じて、来年の日本一を祈願しましょう。

 まあ、カ-プファンでない方にはどうでもいい話だと思いますので、
カープファンの方も、そうでない方も本日の内容を確認して下さい。

 本日の内容は「不動産小口運用商品で節税」です。

 何だか、商品のセ-ルスみたいで、胡散臭いと思われるかもしれませんが、
よく考えられた商品で、面白いな-と思ったのでご紹介させて頂きます。
 
 
 
★ ★ ★ ★本日のテーマ★ ★ ★ ★

● 不動産運用小口商品

★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
 
 
 
■ 概要 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 この商品は、信託受益権(持分)を利用した不動産の小口運用商品です。

 ○ ある1つの不動産を信託受益権(持分)を複数の投資家が保有する

 ○ 対象不動産の管理・運用は、信託会社が行う

 ○ そこで発生した損益を投資家に、信託受益権の保有個数に応じて分配

という商品です。

 似たような、商品にREIT(リート)というものがあります。

 REITも、同じように、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、
そこから得られる利益を投資家に分配するもので、運用益を授受する点では一緒ですが、

最大の違いは

REITには、投資する対象不動産に対する持分がない 

と言う事です。

この信託受益権(持分)を持たせる事によって、税制上の恩恵を受け、節税が可能となるのです。

 どういう事かと言うと、相続や贈与の節税対策として、不動産を購入し、評価額を下げる(注)
手法がよく使われます。

この商品は、一見、単なる投資商品の様ですが、何度も言うように、信託受益権の取得なので、
不動産を購入した事と同じ効果になります。

これにより、相続や贈与の財産評価の引下げが可能となります。

 その結果、節税となるのです。

(注)相続・贈与時の不動産の評価は、

土地は路線価→時価の80%

建物は固定資産税評価額→建築費の50~60%

又、他人に賃貸すると借地権・借家権を考慮して評価が下がり、小規模宅地等の評

価減も適用出来る為、更に評価が下がるのです。

結論的に、この商品で圧縮出来る評価額の減額割合は62~92%の様です。
 
 
 
■ メリット・デメリット ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

<メリット>

 ○ 財産評価の引き下げによる相続税・贈与税の節税対策

  ○ 賃貸収益による安定的なキャッシュの確保

 運用益の平均は3%前後の様です。

 ○ 不動産は信託会社が管理する為、煩わしい手間が不要

<デメリット>

 ○ 最低口数が1口1000万円以上

 ○ 損失が出た場合、給与や年金など他の所得と通算出来ない

 平成18年度の税制改正で、信託による不動産所得の赤字は他の所得との損益通算が出来なくなった。

 ○ 信託終了までに時間がかかる(5~20年)

 信託会社が、信託開始から5年後から20年の間に、投資対象となっている不動産を
高値で売れるタイミングで売却する為、最長20年間拘束される可能性がある。

ただし、他人への売却は相対価格ですが売却可能です。

 ○ 元本割れの可能性がある

 ○ 法人の場合には、3年間は評価額が下がらない

 自社株式の評価額引き下げ対策には3年間効果が出ない。
 
 
 
■ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 今回の話はどうでしたか?
この商品を知った時には、世の中いろいろ考える人がいるんだと感心しました。
東京など都市ならではの発想、商品なんだと思います。

 相続税対策で、アパ-トの建築や不動産の購入には、大きな投資が必要ですが、
この商品なら定期預金代わりに購入されても悪くないと思います。

 相続税の基礎控除額が下がり、今まで相続税が関係なかった人にも影響が出ています。

 現預金を、生命保険にしたり(非課税の利用)、このような商品に組み替える事により、
相続税が回避出来たり、節税に繋がります。

 今回の商品を、発売しているのは、株式会社FPGという会社です。

 私も、知らなかったのですが、東証1部の会社で、この様な金融商品を主に取り扱っており、
先日のメルマガでも紹介した、オペレ-ティングリ-スなども取り扱っています。

 興味がある方は、ホ-ムペ-ジを見るか、弊所にお問い合せ下さい。

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