HOME > お役立ち情報 > あさぎり通信「使うのなら今のうちか!!」

あさぎり通信「使うのなら今のうちか!!」

2017.08.08 | お役立ち情報

 おはようございます。
税理士の山根です。

 猛暑が続く中、体調の方はいかがでしょうか?
夏風邪も流行っているようですが、私は夏バテをしないように用心しています。

 今年は、8/11からお休みの方も多いのではないでしょうか?
ちょっと、一息つけますね!

 昨年から、「山の日」という休日が出来た為、お盆休みも含めると大型連休です!
個人的には、業務が停滞するので少し迷惑な話なのですが・・・・・・・

 これで、休日のない月は6月だけとなってしまいました。
6月は「川の日」とか「雨の日」でも出来るんでしょうかね!?

 日本は、欧米に比べて休みが少ないとか、働き過ぎとか、
最近ではとにかく残業の問題が大変な問題となっていますね!

 ただ、その一方で、国力が落ちている現実もあり、何が正解なんでしょうか!?

 まあ、愚痴っぽくも長くもなるので、これ位にして本日の本題に行きましょう。

 「使うのなら今のうちか!!」と、ちょっと意味深な題名にしましたが、
最近、お客様からちょいちょい聞かれる話で、

「海外の不動産購入で節税」ってどうなん?

という話です。

 実は、この節税スキ-ムが、一部で横行している様で、その結果、近い将来
使えなくなるかもしれない、つまり、法律改正が入る可能性が高いようです。

 ご存じでない方もいらっしゃると思いますので、内容について解説します。
 
 
 
★ ★ ★ ★本日のテーマ★ ★ ★ ★ ★ ★

● 個人が海外不動産購入で節税!!

★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
 
 
 
■ 概要 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 まず、節税スキ-ムの内容を簡単に解説します。

 ポイントは、ずばり次の2つです。
 ○ 海外不動産は、築年数が古くても建物に価値がある
 ○ 中古の建物は、法定耐用年数に代えて、簡便法(注)を利用できる
(注) 簡便法=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

 尚、大前提ですが、不動産を購入した場合には、購入金額を購入時に全額経費にする事は出来ません。
土地部分は、経費にはならない。
建物部分は、構造によって国が定めた法定耐用年数があり、その耐用年数に応じて経費にしていきます。
(例) 構造が木造等22年、レンガ造等38年、RC47年など

 その年数に応じて経費にしたものを減価償却費といいます。
建物部分が多く、耐用年数が短ければ減価償却費が多くなる
と、言う事はご理解いただけますでしょうか??

 海外不動産の場合には、この2つのポイントをクリアしているのです
海外不動産は、日本の不動産と違って、古い建物でも価値がある物件が多いようです。

 この様に海外不動産を購入すると、購入金額の大部分を建物が占め、更に、
中古物件なので法定耐用年数も簡便法を利用し、結果、節税が出来るのです。

(節税スキ-ムの手順)
 ○ 海外不動産を購入
 ○ 賃料収入を上回る多額の減価償却費を計上し、赤字を発生させる
 ○ その赤字と給料を相殺(損益通算)させ、所得税等の還付を受ける
 ○ 減価償却費が無くなったら売却(注)
(注)所有期間が5年超なら、譲渡所得税等は約20%で済む

と言うのが、このスキームの概要です。
給料等が高額な人は、税率が最高で55%なので、高額所得者には非常に有効です。

 又、売却の時の税率が20%なので、その税率の差が節税額となるのです。

 更に更に、不動産利益(収入-経費)がまるまる残る!
言葉では分かりにくいと思うので、具体例を数字で確認してください。
 
 
 
■ 具体例 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

<前提条件>
 ○ 海外購入不動産2.3億円(建物2.1億円土地2,000万円)
 ○ 建物はレンガ造で50年経過
 ○ 賃料収入1,500万円(年間)、その他経費500万円(年間)
 ○ 減価償却費3,000万円(年間)
   減価償却費=2.1億円÷7年(注)=3,000万円
(注)簡便耐用年数=(38年-50年(マイナス切捨)+38年×20%=7.6年→7年

 ○ 給与所得2,000万円
 ○ 7年後に2.3億円(同額)で売却

(購入前の所得税・住民税)
 ○ 2,000万円×50.84%-285万円=730万円

(購入後の所得税・住民税)
 ○ 不動産所得=1,500万円-(3,000万円+500万円)=▲2,000万円
 ○ 所得税・住民税=(2,000万円(給料)-2,000万円(不動産赤字)=0円

(差引節税金額)
 ○ 7年間の節税金額=730万円×7年間=5,110万円
 ○ 売却時の税金=(2.3億円-2, 000万円(土地))×20%=4,200万円

  差引 910万円 の節税

更に更に、この節税額にプラス不動産利益7,000万円(注)が残る
(注)(1,500万円-500万円)×7年間=7,000万円

 何とも凄い話ですね!!
このスキ-ムに関して、会計検査院(※注)より「国外に所在する中古の建物については、
簡便法により算定された耐用年数が実際の使用期間に適合しないおそれがある」とし、
財務省に対して見直しに向けた検討を要請したようです。

(注)会計検査院とは、国会及び裁判所、内閣にも属さず独立した憲法上の機関として、
国や法律で定められた機関の会計を検査する所。

 会計検査院の指摘を受けたので、早いうちに改正があると思います。
耐用年数の簡便法が使えなくなるとかでしょうかね・・・・・・

 改正があっても遡求する事はないと思うので、使うのなら今のうちかもしれませんね!!
という内容でした。
 
 
 
■ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 今回の話はいかがでしたか?
この手の節税スキ-ムは、どこかの誰かがやり過ぎるから法律のメスが入るんですね!!
 最近の話では、タワ-マンション節税とか、自販機を利用した消費税還付スキ-ムなど、
常に、節税スキ-ムと法律改正のいたちごっこです。

 ただ、今回の話は、個人的には、あまり好きではありません。
好きでない理由は、税務的な部分ではく、海外不動産の売買が疑心暗鬼だからです。
 税務的には否認されないでしょうが、そもそも論で、海外の不動産購入や売却が大丈夫なのかが心配です。
考え方が古いんでしょうね~。
 何か騙されそうとか、為替リスクはどうなんだろうと・・・・・・
純粋に税金の事だけ考えるのならアリなんでしょうけどね!!

 とにもかくにも改正の日は近いので、海外不動産購入に躊躇のない方はお早めに!!

電話でのお問い合わせは			0120-947-714

メールでのご相談はこちら

無料相談会を実施しております

無料相談会のご予約はこちらから

お問合せ

電話でのお問合せは			0120-947-714
メールでのお問合せは24時間受け付けております
相続の小冊子プレゼント
相続サポートご費用

メニュー

運営団体

相続・贈与相談センター広島中央支部〒730-0013 広島市中区八丁堀7-2広島八丁堀72ビル3F

電話でのお問合せは			0120-947-714