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あさぎり通信「買った時の契約書がない!!」

2017.02.06 | お役立ち情報

 おはようございます。
あさぎり会計事務所の税理士の山根です。

 今年もあっという間に1月が終わり、2月になりました。
我々、税理士にとっては、1年で一番忙しい嫌な時期がやって来ました。

 そう、個人の確定申告です!

 しかも、12月決算の法人(2ヶ月後の2月に申告で結構な件数があります)
の申告も重なってダブルパンチ!!!
 体を壊さない様に、風邪をひかない様に頑張ります!

 さて、本日は、所得税の確定申告に使えるかもしれない内容です。

 個人で、不動産を売却した時には、譲渡所得の申告が必要になりますが、
買った時の契約書が無いというケ-スがあります。

 さあ、困った!!

 そんな時に役立つ内容です。

★ ★ ★ ★本日のテーマ★ ★ ★ ★ ★ ★

● 買った時の契約書が無い(譲渡所得)

★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★

■ 概要 ━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 不動産を売却した場合

 売却代金>購入代金(注1)+売却に必要な経費(注2)

(注1) 建物は、購入(建築)代金から減価償却費相当額を控除する
(注2) 仲介手数料や測量費など

 上記の様に、売却によって儲かった場合には、その儲け(利益)に対して
譲渡所得税がかかります。
 譲渡所得税は、以下の通りです。

短期(所有期間5年以下):39.63%(所得税+住民税)
長期(所有期間5年超):20.315%(所得税+住民税)

 はい、これが原則です。
ここで問題なのが今日の本題ですが、購入代金が不明の場合です。

■ 購入代金が不明 ━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 契約書や領収書が無くて、購入代金が不明な場合、どうすればいいでしょうか?

 税務署や税理士に聞くと、

「大丈夫です、概算取得費として売却代金の5%を取得費に出来ます」

と馬鹿の1つ覚えの様に返答されるはずです。

 先祖代々から所有している古い土地なら、これでいいでしょうが、昭和50・60年代や
平成・バブル期に買った様な不動産だと、売却代金の5%だと安過ぎませんか!!

 契約書を無くした自分が悪いのか!

 泣き寝入りか!

 この様なケ-スで売却代金の5%では、あまりにも少ない、可哀想過ぎる!

 という事で、過去に私が、概算取得費を使わずに申告のお手伝いをした方法をご紹介します。
時には、少し微妙な事例や強引な事例もありましたが、税務署から呼び出された事はありません!

  ○ 不動産購入時の借入金の資料から推定
  ○ 不動産購入時の通帳の履歴(支払や借入金の返済状況)から推定
  ○ 謄本を見て、抵当権の設定状況から推定
  ○ 不動産の販売時の広告などから推定
  ○ 不動産購入時の公示価格や路線価から推定
  ○ 市街地価格指数から推定

 上記の情報は必ず1つや2つはあるので、それらを総合的に組み合わせて、
合理的に判断して、不動産の購入代金を推定します。
 上記の中で、特に「市街地価格指数」については、過去の裁決事例(平成12年11月16日)
でも認められています。
 諦めたら大損ですよ!!

■編 集 後 記 ━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

 税務署も個人には少し甘いのかな~と言うのが、個人的な感覚です。
会社や商売人なら、契約書や領収書を保管するのは当然だし習慣になっていますが、
一般の個人の方にはそんな習慣は無いと思います。
 担税力(注)という少し難しい言葉がありますが、今回の話の様に、単に契約書が無い
というだけで、実体と合わない高い税金を払うのは変だし、担税力がありません。
(注)実際に、税金を負担する能力がある事

 今回の様なケ-スに遭遇しお困りの方はご一報ください。

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